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MESSAGE : URBANISME SOUS CONTRAINTES
de Jacques MYARD
Membre Honoraire du Parlement
Maire de Maisons-Laffitte
Président du Cercle Nation et République
Le 26 Octobre 2018
CE MESSAGE EST DESTINÉ AUX MANSONNIENS MAIS JE L'ENVOIE AUSSI À DES AMIS VOISINS QUI PEUVENT ETRE INTERESSES
A/S : URBANISME SOUS CONTRAINTES
Je souhaite revenir vers vous pour faire le point sur l'urbanisme à Maisons-Laffitte qui suscite de nombreuses interrogations parfaitement légitimes à mes yeux.
Des personnes m'ont interrogé en ville me demandant pourquoi plusieurs chantiers de constructions sont en cours.
La réponse doit être claire : la ville est sous pression de la part de l'Etat pour construire.
Pour construire des logements sociaux mais aussi des logements autres.
I ) Au titre des logements sociaux tout d'abord :
Maisons-Laffitte est soumise aux lois Gayssot et Duflot ( loi ALUR ) qui font obligation d'avoir, d'ici 2025, 25% de logements sociaux par rapport au nombre de logements; ce qui est rigoureusement IMPOSSIBLE compte tenu de l'absence de foncier dans notre commune.
Cette obligation se décline en périodes triennales depuis 2002
-2002 / 2004 objectif fixé par l'Etat 197, 248 financés
-2005 / 2007 objectif fixé par l'Etat 197, 87 financés d'où carence et pénalité de 100 000 €
-2008 / 2010 objectif fixé pat l'Etat 175 , 234 financés
-2011 / 2013 objectif fixé par l'Etat 168 , 150 financés d'où carence sans majoration
-2014 / 2016 objectif fixé par l'Etat 372 , 136 financés, du fait de la carence doublement du prélèvement pendant 3 ans, soit 840 000 € par an
-2017 / 2019 objectif fixé par l'Etat 471 : on est très loin de l'objectif !
Au total la ville a déjà versé 1,6 million de pénalités qui sont certes défalquées des surcharges foncières attribuées aux opérateurs qui construisent et qui représentent un total de 8,5 millions d'€ !
Au 1er Janvier 2018 nous avons 1268 logements sociaux , soit 12,5 % du total; pour mémoire la ville en avait 390 en 1990, sur la totalité des périodes triennales nous avons réalisé 851 logements, soit 77% des obligations imposées par l'Etat.
Nous n'avons ,en conséquence, aucune leçon à recevoir mais l'irréalisme des lois Gayssot et Duflot est évident car elles ignorent les réalités urbaines locales : C'est un diktat !
J'ajoute qu'il existe des centaines de milliers de logements sociaux vacants en province !
Notre ville ne peut pas atteindre ces objectifs irréalistes sauf à détruire son caractère résidentiel ; J'y suis fermement opposé !
II ) MAIS en dehors des obligations de construction des logements sociaux, il convient aussi d'évoquer la " Territorialisation des objectifs de logements " ( TOL ) !
Selon le TOL la région parisienne doit construire 70 000 logements par an pendant 20 ans, soit 1,4 million de logements supplémentaires
Que va devenir la région parisienne, comment ses habitants vont-ils se déplacer ? Mystère !
Dans cet objectif du TOL il existe plusieurs sous-objectifs :
-le maintien de la population existante, pour un objectif de 35 000 logements sur les 70 000 à construire,
-l'accueil de populations nouvelles pour 25 000 logements,
-l'effet Grand Paris pour 10 000 logements à construire autour du futur réseau de transport.
La ville de Maisons-Laffitte n'est concernée, selon l'analyse que nous faisons et que nous avons défendue auprès du Préfet lors de l'élaboration du Plan local d'Urbanisme ( PLU ), que par le 1er objectif de 35 000 logements, ce qui devrait se décliner pour la ville par une obligation de construire 0,66 % du parc de logements existant annuellement ,soit 74. Il s'agit de logements de toute nature, dont des sociaux.
Là encore cet objectif est irréaliste dans la durée pour Maisons-Laffitte compte tenu de son caractère urbain.
III ) Le Plan Local d'Urbanisme ( PLU )
Toutes les contraintes urbaines expliquées ci-dessus ont dû être traduites dans le PLU.
Cela a donné lieu à des échanges directs et francs avec la Direction des Territoires ( DDT ) et le Préfet qui a compris les difficultés que nous rencontrions ainsi que notre volonté de préserver le caractère urbain de notre ville : Parc, petit Parc et quartier pavillonnaire autour de la rue Saint Nicolas, rue d'Achères et du Tir, avenue du Général de Gaulle, avenue de Saint-Germain.
Mais il a fallu trouver un compromis et admettre que certaines zones pouvaient évoluer, elles ont été définies dans les Orientations d'Aménagement et de Programmation ( OAP ); l' OAP n°1 prévoit une mixité de logements et l'OAP n° 2 la construction de logements sociaux sur le terrain de la SNCF rue d'Achères, au 15 rue de Lorraine, Rue de Solferino, la résidence Colonel Arnaud Beltrame, et au 8 rue de la Muette.
En raison de l'arrêté de carence du Préfet, TOUT programme immobilier de plus de 800 m2 doit obligatoirement comporter un minimum de 30 % de logements sociaux qui peut aller aller jusqu'à 40% SI les conditions économiques le permettent, ce qui est rarement le cas en raison du coût du foncier.
Il était absolument nécessaire de trouver un compromis avec le Préfet qui a été, je le souligne, très ouvert. Car si cela n'avait pas été le cas, nous n'aurions pas de PLU; et c'est le Règlement national d'urbanisme ( RNU ) qui aurait été le cadre juridique de la délivrance des permis de construire, c'est-à- dire qu'ils auraient été délivrés par le Préfet et avec des règles très permissives, sans prendre en compte la spécificité de notre ville.
Heureusement nous avons évité ce désastre !
IV ) Comment faire face ?
Vous l'avez compris, le cadre juridique dans lequel nous devons gérer notre urbanisme est très contraint.
Néanmoins nous mettons tout en oeuvre pour ne pas subir l'activisme de certains promoteurs qui font feu de tout bois pour convaincre des propriétaires ou surtout les ayants-droits de leur vendre leur pavillon en faisant miroiter des prix faramineux.
Il n'y pas qu'à Maisons-Laffitte que l'on constate l'activisme de certains promoteurs, c'est le cas dans toutes les villes résidentielles de l'ouest parisien.
Ces promoteurs oublient que le permis de construire fait l'objet d'un examen légal scrupuleux et que le Maire et ses services ne laissent rien passer tout en respectant le droit de propriété qui est un droit constitutionnel !
De plus, il convient de rappeler que notre PLU protège 296 propriétés et alignements de rue.
Et surtout lors du débat sur la loi ALUR, dite loi Duflot, j'ai réussi à faire voter un amendement qui est devenu l'article L151-20 du code de l'urbanisme, introduit dans le PLU et qui dispose :
" Dans les secteurs bâtis des zones urbaines issus d'une opérations d'aménagement d'ensemble d'un domaine boisé, antérieure au XXe siècle, et ayant conservé leur caractère remarquable de parc, le règlement peut comporter des dispositions réglementant la surface de plancher des constructions en fonction de la taille des terrains si la préservation la qualité des boisements et espaces verts le justifient "
La loi ALUR a supprimé les COS et la taille minimale des terrains pour construire; mon amendement a eu pour objet de protéger des sites remarquables comme le Lys de Chantilly, Le Vésinet et Maisons-Laffitte.
Mais la loi ELAN actuellement soumise à l'examen du Conseil Constitutionnel qui a pour objectif de densifier, va obliger notre SEM qui gère et construit des logements sociaux à Maisons-Laffitte ( 500 ) à s'allier avec d'autres SEM pour atteindre 12 500 logements. L'objectif est de construire encore plus !
C'est une vue idéologique du secteur des HLM !
V ) A propos du projet du Prieuré, rue du Mesnil qui a suscité des interrogations :
Le permis de construire a été délivré pour 42 logements dont 13 sociaux; le projet initial était plus important et prévoyait une soixantaine de logements; la ville exigé une diminution pour préserver le site.
J'ai aussi exigé que l'aspect extérieur du bâtiment sur rue soit reconstitué en respectant la construction initiale qui n'est pas celle que nous voyons aujourd'hui; la façade a été modifiée à plusieurs reprises et à l'origine les fameuses tours n'étaient pas rondes mais carrées.L'ABF a justement exigé qu'elles soient refaites dans la version originelle en pierre de taille.
J'ajoute enfin sur ce projet que le Prieuré faisait l'objet d'un arrêté de péril municipal imminent et menaçait de s'écrouler.
En conclusion je tiens à vous confirmer que si nous sommes sous des contraintes fortes en matière d'urbanisme, il n'est pas question de baisser les bras et de laisser faire n'importe quoi.
Maisons-Laffitte gardera son caractère urbain et résidentiel, vous pouvez compter sur moi.
La complexité du sujet méritait des explications longues et détaillées, vous le comprendrez aisément.
Très cordialement.
oo0oo
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